22/04/2020

Medidas aprobadas sobre alquileres para reducir costes sobre Pymes y Autónomos

Derivado de la situación del confinamiento y descenso de actividad causada por la pandemia del COVID-19 se publica un nuevo Real Decreto ley 15/2020 de 21 Abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

En anterior RDL se habían abordado los posibles ahorros o aplazamientos sobre alquileres de primeras viviendas para personas en riesgo, dejando “olvidado” el tema de alquileres de negocio. Se habilitó una linea de prestamos para cubrir esos alquileres pero su puesta en marcha parece que se dilata, así pues, en el Capitulo I de este nuevo RDL 15/2020 se aborda esta cuestión.

La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda que cumpla los siguientes requisitos:

Para el caso de los autónomos, en el inmueble afecto a su actividad:

a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declaró el estado de alama, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Para el caso de las Pymes:

a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. Esto es:

a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.

b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.

c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.


Cumplidos estos requisitos por parte del arrendatario, hay que ver quien es el arrendador, y tal como determina el Art. 1 de este RDL  cuando este sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, (entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 ) en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley (23 de abril de 2020), el arrendador podrá solicitar una moratoria que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

 

¿como es la moratoria? 

Consistirá en el “aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta” durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, sin que pueda superarse en ningún caso los cuatro meses.

Estas rentas se aplazarán, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación del estado de alarma o la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

Exclusivamente en el marco del acuerdo adoptado, las partes podrán disponer libremente de la fianza que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas  mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

 

Para poder hacer uso de esta moratoria el arrendatario deberá acreditar estos requisitos:

a) En caso de reducción de actividad, se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

b) En caso de suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

 

No se entiende que el RDL haga referencia a la acreditación mediante certificado de la Agencia Tributaria (aunque ya lo hemos visto otras veces para pedir subvenciones derivadas de esta situación) cuando el requisito para estar en suspensión de actividad precisamente es el de NO cesar la actividad en la Agencia Tributaria, así que suponemos que esta acreditación deberá efectuarse mediante una vida laboral o la acreditación del ERTE en las empresas (para aquellas que lo tengan solicitado). O una acreditación censal del epígrafe. No se aclara este extremo.